2020年10月12日，中柬雙方通過視頻方式簽署了《中華人民共和國政府和柬埔寨王國政府自由貿(mào)易協(xié)定》，2022年1月1日正式生效實(shí)施。

至臻聯(lián)合會(huì)計(jì)事務(wù)所作為一家國際化，多元化的老牌會(huì)計(jì)事務(wù)所，我們將設(shè)立專輯文章，分期為大家詳盡的講解《柬埔寨投資的注意事項(xiàng)》。

在所有權(quán)規(guī)定方面，嚴(yán)禁外籍自然人和法人擁有土地?！稇椃ā芬?guī)定：全部自然人或法人均可單獨(dú)或集體擁有所有權(quán)。僅限于柬埔寨籍自然人或法人有權(quán)擁有土地（第四十四條）。2001年《土地法》還規(guī)定僅限于柬埔寨自然人或法人可擁有土地所有權(quán)，外籍人士偽造身份證件以在柬埔寨擁有土地的，應(yīng)受到懲罰（第八條）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。此外，《土地法》規(guī)定：除為公共利益外，不得剝奪所有權(quán)。需剝奪所有權(quán)的，應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定的形式和程序進(jìn)行，并應(yīng)提前予以公平、公正的補(bǔ)償。

2001年《土地法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的主要規(guī)定如下：

（1）1979年以前的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)體制不予承認(rèn)（第七條）；

（2）本法生效以后，以任何形式占有國有公共或私人財(cái)產(chǎn)的，均屬無效（第十八條）；

（3）自1989年起，獲得認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)占有可構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)訴權(quán)，并依據(jù)本法規(guī)定，由不動(dòng)產(chǎn)持有人取得所有權(quán)（第三十條）；

（4）本法生效后，無權(quán)屬證明即占有不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)視為非法占有者（第三十四條）；

（5）為將占有轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，應(yīng)明確、非暴力、公開、持續(xù)并蓄意的占有不動(dòng)產(chǎn)（第三十八條）；

（6）占有轉(zhuǎn)化為完全所有權(quán)之前，符合法律規(guī)定的占有構(gòu)成對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的訴權(quán)。權(quán)屬證明本身為占有證明。而非不可爭議的所有權(quán)權(quán)屬證明。土地登記不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)無爭議的，占有權(quán)屬證明才構(gòu)成明確、無爭議的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明。

發(fā)生權(quán)利主張爭議的，應(yīng)通過對(duì)全部相關(guān)證據(jù)的調(diào)查，確定該不動(dòng)產(chǎn)的合法占有人。不動(dòng)產(chǎn)占有權(quán)屬證明可作為證據(jù)，但本身不具有決定意義（第四十條）。

• 社會(huì)特許
• 經(jīng)濟(jì)特許
• 適用開發(fā)和開采特許

社會(huì)特許受益人可在國有土地上修建住宅或開墾國有土地謀生。經(jīng)濟(jì)特許受益人可整理土地進(jìn)行工業(yè)或農(nóng)業(yè)開發(fā)。使用、開發(fā)和開采特許包括礦產(chǎn)開采特許、港口特許、機(jī)場特許、工業(yè)開發(fā)特許、漁業(yè)特許，不受2001年《土地法》管轄（第四十九條、五十條）。

土地特許僅在特許合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)設(shè)定權(quán)利（第五十二條）。土地特許面積不超過1萬公頃，特許期限不超過99年（第五十九、六十一條）。

• 無限期租賃
• 固定期限租賃

固定期限租賃包括短期可續(xù)租租賃和15年或以上長期租賃。長期租賃構(gòu)成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的訴權(quán)，該權(quán)利可用于等值回報(bào)或繼承轉(zhuǎn)讓（第一百零六條、一百零八條）。

關(guān)于土地使用的限制：1994年頒布的《土地使用規(guī)劃、城市化與建設(shè)法》管轄柬埔寨全境范圍內(nèi)的土地使用。本法和很多土地使用規(guī)劃均極其籠統(tǒng)，投資者在實(shí)施投資項(xiàng)目之前應(yīng)認(rèn)真核對(duì)實(shí)際的規(guī)劃規(guī)則。

2010年12月，柬埔寨內(nèi)閣通過法律草案，允許外國人購買柬埔寨業(yè)主房屋一樓以上的房產(chǎn)。

柬埔寨政府暫停批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)特許地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森簽發(fā)《提高經(jīng)濟(jì)特許地管理效率》的政府令，宣布自即日起暫停批準(zhǔn)新的經(jīng)濟(jì)特許地。該法令要求政府各部門、各有關(guān)單位必須認(rèn)真執(zhí)行政府關(guān)于提供經(jīng)濟(jì)特許地的合同規(guī)定，不影響社區(qū)和當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境；對(duì)于已經(jīng)獲得經(jīng)濟(jì)特許地，但未按法律原則和合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)，或者利用特許地經(jīng)營權(quán)開拓更大土地，轉(zhuǎn)售空閑土地，違背合同，侵犯社區(qū)人民土地的公司，政府將收回其經(jīng)濟(jì)特許地；對(duì)于之前已獲政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)特許地，政府將繼續(xù)依照法律原則和合同執(zhí)行。

2012年9月底，洪森首相宣布將從投資開發(fā)的第六年起對(duì)經(jīng)濟(jì)特許地征收租金，每公頃5美元，并逐年增加1%，并再次表示不再新批經(jīng)濟(jì)特許地，直至其政治生涯結(jié)束。2014年，柬埔寨政府開始對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)特許地開發(fā)情況進(jìn)行清查，對(duì)于不按計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)的公司，政府將收回其經(jīng)濟(jì)特許地。