德國位于歐洲大陸中部，人口約8400萬，是歐盟人口最多的國家。德國同時也是歐洲最大經(jīng)濟體和世界第四經(jīng)濟強國（僅次于美、中、日）。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年德國國內(nèi)生產(chǎn)總值達35706億歐元。
德國經(jīng)濟發(fā)展對外依存度高，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，服務(wù)業(yè)發(fā)達。中德兩國經(jīng)濟深度交融，合作緊密。中國自2016年以來，已連續(xù)六年保持德國全球最大貿(mào)易伙伴地位，德國也是中國在歐盟最大的貿(mào)易伙伴，雙向投資穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)德方統(tǒng)計，2021年德中貿(mào)易總額達2459億歐元。德國地處歐洲的中心，是歐洲第一的物流市場，也是世界重要的集散樞紐，其物流網(wǎng)絡(luò)不僅包括歐洲第三大貨運港口漢堡港，還有歐洲最大的汽車運輸港口不來梅和歐洲大陸最大的內(nèi)河港口杜伊斯堡，德國還擁有密集的空港網(wǎng)絡(luò)，有25個國際機場，法蘭克福機場是歐洲第一大貨運樞紐，同時也是第四大客運空港，此外德國鐵路公司擁有歐洲最大的鐵路網(wǎng)絡(luò)，德國郵政DHL集團是世界上最大的物流公司之一；
那么在如此發(fā)達的國家經(jīng)商，當然也會存在很多風險因數(shù)，其中一個就是企業(yè)生存成本要素。本期文章就給大家講講這方面的問題。
未來，中國企業(yè)赴德投資，應(yīng)該更加理智，警惕各類風險，做好充分準備。
德國是首批加入歐盟貨幣一體化進程的成員，2002年歐元正式上市流通。2022年3月31日，歐元兌美元匯率為1.1101。自2014年9月30日開始，可在銀行間外匯市場開展人民幣對歐元直接交易。2022年3月31日，歐元兌人民幣匯率為7.0403。最近三年的歐元兌美元匯率變動趨勢如下：
【水價】根據(jù)《水供應(yīng)法》規(guī)定，德國居民及企業(yè)可以根據(jù)自身需要和管網(wǎng)建設(shè)情況選擇水供應(yīng)商，目前德國共有約6700家供水和廢水處理公司，年供水量達1000萬立方米。各州飲用水價不同，通常在1.5歐元/立方米至2.5歐元/立方米之間。德國居民和企業(yè)還需根據(jù)其用水量繳納污水處理費，約為1-2歐元/立方米。【電價】德國電力資源較為豐富，但因限制核電發(fā)展，實際電價水平超過其他歐盟發(fā)達國家。德國電價不統(tǒng)一，不同供應(yīng)商有所不同，電價包括月租費、電稅及單價等部分。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年德國家庭用電價格平均為0.3274歐元/度（含稅），工業(yè)用電價格平均為0.1992歐元/度（含稅）。
【氣價】
德國自然資源極為匱乏，天然氣很大程度上依賴進口，天然氣價格高于歐盟其他國家。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年德國家庭用氣價格平均0.0658歐元/千瓦時（含稅），工業(yè)用氣價格平均0.0447歐元/千瓦時。
【油價】
德國汽油價格變化頻繁，受俄烏沖突影響，德國油價近期持續(xù)上升。根據(jù)全德汽車俱樂部（ADAC）統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年優(yōu)質(zhì)環(huán)保汽油每公升平均價格為1.522歐元，柴油價格約1.385歐元。2022年5月，優(yōu)質(zhì)環(huán)保汽油每公升平均價格為2.064歐元，柴油價格約2.033歐元。自2022年2月底俄烏沖突爆發(fā)以來，德國與歐盟其他國家一起對俄進行極限制裁，大幅減少購買俄羅斯的天然氣和原油，導(dǎo)致德能源缺口擴大，價格飆升。通脹率持續(xù)超過7%，2022年10月達到峰值10.4%。電價、氣價和油價均處于歷史高位。
【土地價格】根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，德國地價各地不一，截至2021年底，德國建筑用地平均價格為249.56歐元/平方米。土地價格位列前四名的聯(lián)邦州/市州如下：
【房屋租金】德國各州房屋租金不同，南部地區(qū)較高，東部地區(qū)較低。截至2022年第一季度，德國公寓平均租金為7.67歐元/平方米，住宅平均租金為8.75歐元/平方米。
【房屋售價】德國房屋售價受所在城市及具體位置影響價格差異很大?？傮w來看，德國南部及西部各州房價相對較高，東部房價相對較低。根據(jù)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站immowelt數(shù)據(jù)，2022年6月，精裝修房屋單位面積平均售價前十位城市分別是：慕尼黑9573歐元/平方米、漢堡6722歐元/平方米、法蘭克福（美茵河畔）6540歐元/平方米、斯圖加特5772歐元/平方米、科隆5366歐元/平方米、杜塞爾多夫5165歐元/平方米、奧格斯堡5044歐元/平方米、柏林5007歐元/平方米、威斯巴登4935歐元/平方米、明斯特4798歐元/平方米。近年來，受寬松貨幣政策、人口增長等因素影響，德國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。根據(jù)德國抵押債券銀行協(xié)會數(shù)據(jù)，2022年第一季度，德國房地產(chǎn)價格上漲8.8%，其中住房價格上漲10.7%，商用房價格上漲1.8%。
德國《民法典》第94條規(guī)定，土地上的房屋建筑是土地組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權(quán)擁有者所有。德國所有土地（包括已建土地和非建土地，如農(nóng)田、林地、綠地等）都實行土地登記，即地籍登記。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受法律承認和保護的土地所有者。德國土地所有權(quán)絕大部分歸屬私人（自然人、法人），也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮(zhèn)所有）。德國《土地使用權(quán)條例》第1款規(guī)定：土地使用權(quán)是可以買賣、可以繼承的，在土地的地上或地下，可擁有建筑物權(quán)力。通過德國《公寓式住房所有權(quán)法》，土地使用權(quán)也可以運用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權(quán)。土地所有者和土地使用權(quán)者到公證處簽訂土地使用權(quán)合同，然后在地方法院地籍登記所登記。地籍登記所向土地使用權(quán)者發(fā)放地籍簿，并在土地所有者地籍簿的權(quán)益和限制的第一項上，注明已出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權(quán)者每年向土地所有者交付土地使用金，合同規(guī)定的土地使用金數(shù)額也登記入地籍簿中。土地使用期結(jié)束后，土地使用權(quán)回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權(quán)回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權(quán)者支付建筑物賠償費。土地使用權(quán)可一次或多次延長。在大多合同中都約定，土地使用權(quán)者有優(yōu)先購買土地權(quán)力。在德國，土地使用權(quán)擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權(quán)包括對建筑物或住房的所有權(quán)。
德國的土地使用權(quán)是有價值的?！兜聡恋貎r值評估條例》和《土地價值評估大綱》對土地使用權(quán)價值評估有具體規(guī)定。簡單地說，土地使用權(quán)價值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分價值來自于土地使用期限內(nèi)一般地租和具體土地使用金之間的差價。地租和具體土地使用金差價越大，土地使用剩余年限越長，土地使用權(quán)中土地部分價值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權(quán)情況下，土地和地上建筑物的價值完全歸土地所有者所有；在出讓土地使用權(quán)之后，土地價值就被分為兩個部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權(quán)擁有者。在德國，土地使用權(quán)擁有者所持的土地價值接近土地價值總額50%的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價大，土地使用年限長。
這樣，土地使用權(quán)全部價值即由部分土地價值和100%的建筑物價值組成。德國的土地使用權(quán)像土地所有權(quán)一樣，使用權(quán)擁有者有自己的地籍簿，房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)登記在一本地籍簿內(nèi)，運作和管理比較方便。
在德國，土地使用權(quán)擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。 外資企業(yè)獲得土地的規(guī)定在德國，對于外資獲得土地所有權(quán)和使用權(quán)沒有特殊規(guī)定，也沒有使用年限方面的特別限制，外資企業(yè)與德國人一樣享受同等待遇。只要資金來源合法，土地用途符合當?shù)卣恋匾?guī)劃，在獲得土地所有權(quán)和使用權(quán)時簽訂合同，由買賣雙方約定買賣條款、年限等。如果在以后的合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生糾紛，則依據(jù)相關(guān)法律條款解決。
在德國，對于外資獲得土地所有權(quán)和使用權(quán)沒有特殊規(guī)定，也沒有使用年限方面的特別限制，外資企業(yè)與德國人一樣享受同等待遇。只要資金來源合法，土地用途符合當?shù)卣恋匾?guī)劃，在獲得土地所有權(quán)和使用權(quán)時簽訂合同，由買賣雙方約定買賣條款、年限等。如果在以后的合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生糾紛，則依據(jù)相關(guān)法律條款解決。
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2025-07-10